Un nouveau dispositif pour faciliter l'accession sociale

June 5, 2017

 

Parmi les éléments constitutifs du coût d'une opération immobilière et sans doute de son augmentation sur la période récente, le foncier occupe une part importante. Le nouveau mécanisme de l' OFS (Organisme de Foncier Solidaire) couplé à celui du BRS (Bail Réel Solidaire) permet de "sortir" l'achat du terrain du coût global. Le prix d'un logement acquis dans le cadre de ce dispositif, notamment dans les zones de foncier cher, devrait s'avérer très avantageux et faciliter significativement l'accession à la propriété par les ménages  aux revenus les plus modestes .

 

Les coopératives  créent un OFS en Ile France

 

Lille, en février,  a été la première collectivité à se doter d'un OFS. La ville de Paris lui a emboité le pas un mois plus tard.

Pour leur part, sur l'Ile de France, les coopératives sont  réactives et une dizaine d'entr'elles  ont décidé en mars dernier de créer un Organisme de Foncier Solidaire. Ce dernier pourrait être opérationnel dès cette année.

La SA coopérative Logipostel est engagée dans ce projet.

 

Qui est propriétaire de quoi?

 

Le mécanisme consiste donc à dissocier de manière définitive le terrain du bâtiment. Et c'est l’organisme de foncier solidaire, structure à but non lucratif et sans durée limitée, qui reste propriétaire du foncier. Le ménage accédant est propriétaire du logement et en dispose comme il le souhaite. Il peut ainsi entrer dans une succession ou être revendu. Mais il devient locataire (Bail réel Solidaire) de l'OFS pour la partie foncière de son logement et paye une redevance à ce titre.

 

Un argument prix indéniable

 

Selon les simulations sur les opérations prévues à Lille, la réduction de prix par rapport au marché pourrait atteindre  30 à 40%. Ainsi pour un prix de marché au M2 d'un  logement à 3000€, l'achat en foncier solidaire se ferait à 2000€. La redevance due au titre du bail sur le foncier est minime, de l'ordre de quelques euros (entre 0,50 et 1 € du M2) et n’entame pas l'intérêt financier d'un tel achat du point de vue de l'acquéreur.

 

Un dispositif réellement anti-spéculatif

 

Un achat dans le cadre de ce dispositif ne conviendra pas à ceux qui espèrent réaliser une plus-value  sur le bien lors de sa revente.Il est interdit aux simples investisseurs. En effet, les clauses du bail encadrent les conditions d'achat et de revente. Destiné à des acquéreurs sous plafonds de ressources, le mécanisme le limite à la résidence principale et prévoit notamment un droit de préemption au profit de l'organisme de foncier solidaire et un prix de revente prédéterminé .

S'agissant de ce prix de revente, la situation est claire au départ et permet à l'acquéreur de connaître les règles fixes de revalorisation de son bien au fil des ans.

Pour que l'acquéreur ne soit pas perdant, ces règles prévoient, par exemple, une indexation de la valeur du bien sur l'indice des prix. Ainsi la  chaîne des ménages qui se succéderont dans un même bien, sur une longue période, continueront de bénéficier d'un prix très avantageux. En cassant le renchérissement continu et disproportionné du foncier, ce système solidaire rend ainsi le logement durablement accessible.

 

Ce type de dispositif est développé depuis de nombreuses années dans plusieurs pays, notamment  aux USA, en Grande Bretagne et en Belgique, sous la forme des " Community Land Trusts". Gageons que cette innovation saura trouver son public en France.

 

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